Schaut man sich den aktuellen Grundstück- und Immobilienmarkt an, scheint dieses berühmte Zitat von Mark Twain von vielen Menschen gehört und verstanden worden zu sein. Aber für viele stellt sich die Frage: Sollen wir wirklich Immobilien kaufen? Andere hingegen sind einfach völlig frustriert von diesem Markt und wenden sich von ihm ab. Prof. Dr. Christopher Weilage wirft einen genaueren Blick auf die Situation der Immobilien.
Ich persönlich mag Immobilien und das titelgebende Zitat von Mark Twain war immer eines meiner Lieblingszitate. Seit meiner Gymnasialzeit behalte ich den Immobilienmarkt im Auge – zu der Zeit allerdings auf lokaler Ebene. Der Immobilienmarkt von heute ist jedoch keineswegs mit dem in Palm Beach County zu meiner Schulzeit zu vergleichen. Und damit meine ich nicht nur die Preise.
Im vergangenen Jahr gewann ich den Eindruck, dass die Märkte nie so stark eingebrochen sind, wie ich es aufgrund der Krise von 2008/2009 erwartet hatte. In meinem Freundeskreis, der ziemlich international zusammengesetzt ist, regten sich fast alle über die Preise von Immobilien auf und darüber, dass diese für Durchschnittsverdiener*innen unerschwinglich geworden sind. Da ich mich für diesen Markt interessiere, nannte ich ihnen viele sich ändernde Muster, aufgrund derer die Preise auf verschiedenen Märkten noch höher getrieben würden – mit dem Zusatz, dass diese Entwicklung sich aller Voraussicht noch bis mindestens ins Frühjahr 2016 fortsetzen würde. Sie waren keineswegs erfreut. In den Weihnachtsferien las ich dann noch einige weitere Artikel über den weltweiten Immobilienmarkt. Einen aktuellen Markteinfluss möchte ich hier kurz darstellen.
Sie wollen heiraten? Legen Sie sich eine Immobilie zu!
Ein einflussreicher Trend auf dem weltweiten Immobilienmarkt ist der Zustrom von chinesischen Käufer*innen und Investor*innen. 74,7 Prozent des chinesischen Haushaltsvermögens sind auf Immobilienbesitz zurückzuführen, während die Zahlen in den USA beispielsweise im Jahr 2014 bei nur 28 Prozent lagen – ein Jahr mit einem sehr hohen Wert. Die Chines*innen beschränken ihre Käufe jedoch nicht auf China. Achten Sie einmal auf Nachrichten über einheimische Bürger*innen, die sich besonders über Grundstückspreise aufregen – Sie werden mit Sicherheit feststellen, dass in deren Regionen sehr viele Immobilienkäufe von Chines*innen getätigt werden.
Nehmen wir beispielsweise Vancouver, Sydney oder Singapur. Aufgrund der hohen Inlandspreise schauen sich viele Chines*innen nach Investitionsmöglichkeiten im Ausland um. Warum die Preise steigen? Weil das Einkommen im Land ansteigt, die Umweltverschmutzung immer höher wird und der inländische Aktienmarkt schwankt. Es gibt die chinesischen Vorschriften über Landbesitz und eine in dieser Kultur verankerte starke Präferenz für Immobilien.
Würden Sie auf einem solchen Markt bleiben wollen, sei es als Investor*in oder tatsächliche*r Bewohner*in? Und was wünschen Sie sich für Ihre Kinder? Ich wünschte, ich könnte mich erinnern, wo ich vor einigen Jahren Folgendes gelesen habe: Wenn Sie Chines*in sind und keine Immobilie besitzen, werden Sie sehr lange Single bleiben und jeden Freitagabend sehr einsam sein. Anders ausgedrückt: Sie wollen heiraten? Kaufen Sie eine Immobilie oder finden Sie sich damit ab, allein zu sein.
Der Trend von chinesischen Käufer*innen für Immobilien beschleunigt sich
Kurz gesagt: Es gibt eine Menge Leute, die eine Immobilie besitzen, der Umweltverschmutzung entkommen, ihr einziges Kind auf eine ausländische Universität schicken oder investieren wollen und es gibt ein paar wirklich schöne Fleckchen Erde, wo man gut leben kann. Unzählige Bauunternehmen führen deshalb heute Immobilienverkaufsbüros in China. Chinesische Bauträger entwickeln auf internationaler Ebene Wohnverbundkonzepte vorrangig für chinesische Käufer.
Und der Trend beschleunigt sich. Die New York Times veröffentlichte einen fantastischen Artikel, der mit einer Tabelle verlinkt ist, die diesen Trend darstellt. Während eines im März 2015 geendeten 12-monatigen Zeitraums waren die Chines*innen die größte Käuferschicht von US-Immobilien, mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von USD 831.800. Den zweiten Platz in der Gesamtwertung nahmen die Kanadier*innen ein, allerdings mit einem Durchschnittspreis von USD 380.300. Zum Vergleich: US-Bürger zahlten durchschnittlich USD 230.000. Der größte Markt für Chines*innen liegt in Kalifornien – hier wurden mehr als ein Drittel aller Käufe von Chines*innen getätigt. Und als Krönung des Ganzen: Die Chines*innen wickeln ihre Käufe mehrheitlich bar ab. Dies sorgt für eine extreme Beschleunigung der Geschäftsabschlüsse im Vergleich zu Verträgen mit Käufer*innen, die erst einen Kredit beantragen müssen.
Nationale Vorschriften zum Kauf vom Immobilien
Als direkte Reaktion darauf beschwerten sich die lokalen Marktbeteiligten bei ihren Regierungsbehörden. Eine andere Möglichkeit haben sie eigentlich auch nicht. Und die Politiker*innen stehen vor der Herausforderung, die Wünsche der eigenen Wähler*innen zu berücksichtigen und gelichzeitig dafür zu sorgen, dass immer noch genug Steuereinnahmen aus Grundstücksgeschäften erzielt werden. Es gibt verschiedene aber bislang begrenzte Lösungsansätze. Australien hat neue Vorschriften eingeführt, aufgrund derer Ausländer nur nach Zahlung einer Antragsgebühr von mindestens AUD 5.000 eine neue Immobilie erwerben dürfen.
Seit dem Jahr 2013 erhebt Singapur für ausländische Käufer*innen von Wohnimmobilien zusätzliche Gebühren, nämlich eine Steuer von 15 Prozent, wohingegen ein*e einheimische*r Käufer*in für eine Erstimmobilie 5 Prozent zahlen muss. Im Jahr 2011 wurden die Gebühren für den schnellen Wiederverkauf von Immobilien erhöht. Das Ergebnis ist, je nach Betrachtungsweise, ein leichtes Nachlassen der Preise oder eine höhere Erschwinglichkeit.
Cashflow-Beschränkungen der chinesischen Regierung
Es wird interessant sein zu beobachten, wie die Märkte auf die verstärkten Käufe von Immobilien durch Chines*innen reagieren werden, und ob sie den Entwicklungen in Australien und Singapur folgen oder das US-Modell nachahmen werden, das Großinvestitionen mit einer Green Card belohnt. Darüber hinaus verfährt die chinesische Regierung mittlerweile strikter in Bezug auf Mittelabflüsse. Es besteht eine Obergrenze von USD 50.000 jährlich und seit Kurzem auch eine schärfere Beschränkung bei Abhebungen an Geldautomaten. Unabhängig davon gibt es in China für den Geldumtausch immer noch einen Schwarzmarkt, um diese behördlichen Beschränkungen zu umgehen.
Daraus ergibt sich die Frage, ob sich die Immobilienpreise aufgrund des Drucks der einheimischen Käufer*innen abkühlen werden oder ob die Devisenpolitik der chinesischen Regierung den Kaufpreisanstieg verhindern wird. Andererseits dürfen chinesische Versicherungsunternehmen, die mit sehr hohen finanziellen Ressourcen ausgestattet sind, seit Neuestem außerhalb der Landesgrenzen investieren.
Würde Mark Twain, wenn er noch leben würde, jetzt sagen: „Kauft Land – die Chines*innen kommen!“? Bilden die hohen Immobilienpreise einiger Märkte aufgrund der internationalen Nachfrage eine Blase oder sind sie wirklich der neue Standard?
